【成約御礼】東京都足立区 建替えができない借地権付中古戸建ての売却
こんにちは。代表の石戸と申します。
今回は、不動産仲介業務にて成約のお知らせです。
今回の不動産売却のご相談は、いくつもの込み入った要因が重なっていたため、地道に一つずつ課題を乗り越える必要がありました。
今回は、不動産仲介業務にて成約のお知らせです。
今回の不動産売却のご相談は、いくつもの込み入った要因が重なっていたため、地道に一つずつ課題を乗り越える必要がありました。
① 再建築不可
本物件は、建築基準法に定める「接道義務」の要件を満たしていない状態です。
そのため、本件建物は40年以上経過しているにも関わらず、解体をして建物を新築する事が認められない状態となっております。したがって、既存の建物をリフォーム等によって維持していく必要があります。
※接道義務とは「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」というもので、接していない土地には家を建てることができないと建築基準法で定められています。
そのため、本件建物は40年以上経過しているにも関わらず、解体をして建物を新築する事が認められない状態となっております。したがって、既存の建物をリフォーム等によって維持していく必要があります。
※接道義務とは「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」というもので、接していない土地には家を建てることができないと建築基準法で定められています。
② 金融機関の融資利用が不可
再建築が不可能な不動産に対して金融機関は評価をしません。
そのため、ノンバンク以外の金融機関では融資のご相談が難しいため、現金で購入される方のみが購入対象となります。
そうすると当然住宅ローンの利用が出来ず、現金購入者が買受候補者となるため、購入検討者が限定されてしまいます。
そのため、ノンバンク以外の金融機関では融資のご相談が難しいため、現金で購入される方のみが購入対象となります。
そうすると当然住宅ローンの利用が出来ず、現金購入者が買受候補者となるため、購入検討者が限定されてしまいます。
③ 増築してあり未登記の状態
土地賃貸借契約書に記載の建物は平屋で建物登記簿も平屋の登記内容です。
しかし、実態としては、地主の承諾を得ずに２階建てに増築されておりました。
増築をする場合は、事前に地主へ相談をして承諾を得て、その上で承諾料のお支払いも必要となるのが一般的なのですが、これら全ての内容を行っていない状態でした。
そのため、地主との関係が良好ではない状況に陥っておりました。
しかし、実態としては、地主の承諾を得ずに２階建てに増築されておりました。
増築をする場合は、事前に地主へ相談をして承諾を得て、その上で承諾料のお支払いも必要となるのが一般的なのですが、これら全ての内容を行っていない状態でした。
そのため、地主との関係が良好ではない状況に陥っておりました。
④ 土地賃貸借契約更新に伴う更新料を未払い
実務では土地賃貸借契約の更新にあたり更新料を地主へお支払いする事が一般的ですが、未払いの状態のままでした。
そのため、勝手に増築をした件も相まり、関係性が良好ではありませんでした。
そのため、勝手に増築をした件も相まり、関係性が良好ではありませんでした。
まとめ
上記の様ないくつもの要因が重なり「購入可能な方が限定され」「地主との関係を改めて構築する」といった非常に込み入った事情がありました。
様々な関係者のご協力を得ながら、何度も何度も粘り強く交渉を行い、その結果、無事に購入して下さる方へ引渡しが完了しました。
弊社には、一筋縄ではいかず一般的には売却しにくい不動産のご相談を数多くいただきますが、これまでの経験と多くの関係者様に支えられ、早期売却を実現できております。
売却にご協力をいただいた関係者の皆様、本件も大変お世話になりました。
ご所有の不動産の売却でお困り方は、お気軽にお問い合わせをお待ちしております。
様々な関係者のご協力を得ながら、何度も何度も粘り強く交渉を行い、その結果、無事に購入して下さる方へ引渡しが完了しました。
弊社には、一筋縄ではいかず一般的には売却しにくい不動産のご相談を数多くいただきますが、これまでの経験と多くの関係者様に支えられ、早期売却を実現できております。
売却にご協力をいただいた関係者の皆様、本件も大変お世話になりました。
ご所有の不動産の売却でお困り方は、お気軽にお問い合わせをお待ちしております。