親の認知症などをきっかけに、介護施設へ入居してもらうといった事例はよく見られます。
その際問題となるのが、今まで親が住んでいた自宅の処分です。
通常本人の財産に関する手続きを、家族が代行はできないからです。
そのような場合成年後見制度を利用すれば、親の自宅を売却できます。
今回は成年後見制度や、成年後見人による不動産売却の手続きなどについて解説しましょう。
1.成年後見制度とは
成年後見制度とは認知症などで判断力が低下した人や、知的障がいなどの人の財産を保護し、生活に必要な事務手続きを代行するための制度です。
1-1.成年後見制度のふたつの支援
成年後見制度の主な支援には、本人の「財産管理」と「身上監護（しんじょうかんご）」があります。
財産管理の支援内容は、本人名義の預貯金や不動産取引などを管理し、不当な契約から本人を守ることなどです。
身上監護の支援内容は、必要となる医療や介護に関する手配や契約手続きの代行です。
1-2. 2種類の成年後見制度
成年後見制度には
「任意後見制度」
「法定後見制度」
があります。
任意後見制度は、本人に十分な判断能力があるうちに、本人が任意後見人を選任しておく制度です。
「任意後見契約」を公正証書にて締結しておけば、将来本人の判断能力が低下してしまった場合、任意後見人が上記の支援や手続きの代行を行えます。
法定後見制度は本人の判断能力が低下してしまった後に、家庭裁判所が成年後見人を選任する制度です。
2. 3種類の法定後見制度とは
法定後見制度は本人の判断能力に応じて3段階に分類され、判断能力の劣る順から
後見
保佐
補助
となります。
各段階で支援する人のことを「成年後見人」「保佐人」「補助人」といい、支援される人のことを「成年被後見人」「被保佐人」「被補助人」と呼びます。
なお家庭裁判所への申し立ての際には、医師の診断書が必要です。
2-1.後見
本人に徘徊がある・親族が誰なのか分からないなど、判断能力がまったくなく日常生活に支障をきたすレベルに該当するのは、後見です。家庭裁判所から選任された成年後見人には、以下の権限が与えられます。
| ・代理権：あらゆる法律行為の代理（自宅売却には家庭裁判所の許可が必要） ・財産管理権：本人の財産管理 ・取消権：本人が行った法律行為の取り消し |
2-2.保佐
軽度の認知症である・財産管理に不安があるなど、判断能力がかなり衰えている場合は、保佐に区分されます。保佐人に付与される権限は、以下のとおりです。
| ・代理権：家庭裁判所が決定した特定の法律行為の代理（本人の同意が必要） ・同意権と取消権：重要な法律行為の同意と取り消し |
2-3.補助
本人に自覚があり意思疎通は十分に図れるものの、物忘れが多いなど判断能力に不安がある場合は、補助が妥当でしょう。補助人には以下の権限が付与されます。
| ・代理権：家庭裁判所が決定した特定の法律行為の代理（本人の同意が必要） ・同意権と取消権：特定の法律行為の同意と取り消し |
3.成年後見人による不動産売却（居住用不動産）の6つの手順とは
成年後見人が本人の家を売却する場合、通常の不動産売買の手続きに加え、家庭裁判所への申立てが必要です。それら6つの手順を説明します。
3-1.不動産相場を調査する
最初に売却予定の不動産相場を調べておきましょう。同程度の条件や近いエリアで販売されている物件情報を集めることで、価格の目安が把握できます。不動産一括査定サイトや「レインズマーケットインフォメーション」を利用すれば、手早く不動産の相場が把握できて便利でしょう。
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省指定の不動産流通機構が運営するサイトです。成約価格などの取引情報を閲覧できます。
3-2.不動産業者と「媒介契約」を締結する
次は不動産業者と媒介契約を結びましょう。媒介契約とは、売主が不動産業者と結ぶ契約です。
この契約の締結により不動産業者が、さまざまな媒体での買主募集・条件交渉・契約に関する、書類作成を開始します。そ
の後売買が成立すれば、仲介手数料が発生します。
3-3.購入希望者との「不動産売買契約書」を作成する
購入希望者がまず内覧を行い、その後双方が各条件に合意すれば、不動産売買契約書を作成し、不動産売買契約を締結する流れになります。
なお成年後見人が不動産売買契約を締結する場合、不動産売買契約書に「停止条件」を、付加する必要があります。
これは裁判所が不動産処分を許可しなかった場合に、契約が無効になるものです。成年後見人が勝手に、本人の自宅を処分させないための防止策です。
3-4.家庭裁判所で「居住用不動産処分許可」の申立てを行う
停止条件付きの不動産売買契約を締結したら、今度は管轄の家庭裁判所で、居住用不動産処分許可の申立てを行います。
申し立ての際には本人や親族の意向・本人の生活状況、売却予定金額や代金の管理方法を提示します。
さらに売却の理由（介護施設の入居一時金や月額料金の捻出のためや、本人が自宅へ戻る予定がないなど）などを提示し、家庭裁判所の判断を仰ぎましょう。
申立てに必要となる書類は以下のとおりです。
- 申立書
- 収入印紙
- 郵便切手
- 売却する不動産の登記簿抄本（全部事項証明書）
- 停止条件付きの不動産売買契約書のコピー
- 売却予定金額の妥当性に関する査定書
- 売却する不動産の評価証明書
- 住民票のコピー（本人または成年後見人の住民票に変更がある場合）
- 成年後見監督人の意見書（成年後見監督人がいる場合）
家庭裁判所から居住用不動産処分が許可されると、成年後見人による居住用不動産の売却が可能になります。
3-5.売買額の決済と居住用不動産の引き渡しをする
成年後見人・購入者・不動産業者・司法書士・金融機関職員が一堂に会し、居住用不動産売買額の決済手続きを行います。その後当該不動産が引き渡されるでしょう。
3-6.「所有権移転登記」を申請する
決済完了後すぐに、法務局で「所有権移転登記」の申請を行いましょう。申請時に必要な書類は以下のとおりで、売主と買主によって異なります。
- 登記識別情報または登記済証（売主の場合）
- 発行後3ヶ月以内の印鑑登録証明書（売主の場合）
- 固定資産評価証明書（売主の場合）
- 住民票（買主の場合）
- 委任状（司法書士に委任する場合）
なお申請後7～10日程度で、所有権移転登記が完了することが多いようです。（法務局の込み具合により変動します。）
4.不動産の種類による売却手続きの違いとは
成年後見人が本人の不動産を売却する場合、本人にとってその不動産が住居用か非住居用かで、売却手続きが異なります。
4-1.成年後見人による居住用不動産の売却手続き
居住用不動産とは現在または過去に住民票上の住所があり、実際に現在住んでいる・あるいは過去に住んでいた建物や土地のことです。
さらに将来本人が居住する予定の不動産も、居住用不動産に含まれます。
これは医療施設や介護施設を、短期間だけ利用するケースを考慮したものです。
本人の住居は、いかなる状況下でも確保される必要があります。
そのため成年後見人が勝手に本人の不動産を売却してしまわないよう、不動産売買契約書には「停止条件」が付加されているのです。
家庭裁判所が、居住用不動産処分を許可していない状態での不動産売却は、その契約自体が無効になります。
4-2.成年後見人による非居住用不動産の売却手続き
成年後見人による非居住用不動産の売却に関しては、家庭裁判所の許可は必要ありません。
介護施設の入居費や本人の生活費捻出などの正当な理由であれば、通常の手順で非居住用不動産の売却を行えます。
とはいえ本人のため以外の理由で売却した場合は、家庭裁判所から身上配慮義務違反に問われる場合もあります。
5.まとめ
成年後見制度は判断力が低下した人や知的障がいなどを持つ人に対し、財産管理や身上監護といったサポートを提供するための制度です。
家庭裁判所が成年後見人・保佐人・補助人のいずれかを選任し、被選任者には法律行為に関する代理権・同意権・取消権が付与されます。
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