築古の建物のついている土地を売りたいと考えている方もいらっしゃるでしょう。

古家付きの物件を売却するにあたってそのまま売るか、更地にして売るかで迷う人も多いものです。

更地にして売却する場合、メリットとデメリットの両面が考えられます。

プラスマイナスを考えたうえでどうするか、慎重に検討してください。

1.更地にして売却するメリット

日本家屋でも一般的な木造の建物は、築22年が法定耐用年数とされます。

築22年を超える木造住宅は建物の価値はゼロになってしまい、これらの建物を古家と呼ばれます。

更地にして売却する場合、より多くの買い手の現れることが期待できるのはメリットです。

1-1.流動性が高まる

更地にして売却するメリットは、流動性が高まる点です。

古家付きの物件の購入希望者を見ると、建物をそのままにするケースは少ないでしょう。

リノベーションや建て替えで住まいを建築すること前提で購入する人が大半です。

更地にしてしまえば、買い手は解体費用を負担する必要がなくなります。

また注文住宅を希望する人も潜在的な購買層に取り込めるのもメリットの一つです。

このように買い手を増やせるので早めに売却できたり、より高値で売れたりします。

1-2.地中埋設物が確認しやすい

建物があると、土地の状態について詳細な把握は難しくなります。

とくに土地を調査するにあたって重要なのは、地中埋設物の有無です。

地中埋設物とは古くなった建材やがれきなど、地中に埋まっている異物を指します。

もし地中埋設物があれば、建物建築後に撤去しなければなりません。

土地の売買契約を交わした後で、あらかじめ知らされていなかった地中埋設物が見つかった場合、買主から損害賠償請求されかねません。

最悪契約不適合として、契約解除される可能性もあり得ます。

1-3.節税効果が期待できる

更地にして売却すると、古家付きと比較して譲渡所得税の課税額を圧縮できるのもメリットの一つです。譲渡所得税とは不動産を売却して手にした利益に対して課税される税金を指します。

譲渡所得とは売却価格から対象の不動産の取得費と売却するにあたっての経費を差し引いたものです。

更地にするためには古家を解体しなければなりません。

この解体費用は諸経費の中に含まれます。

差し引くものが大きくなるので節税効果が見込めます。 場合によっては、売却価格よりも取得費と経費の方が大きくなって、免税になる可能性も出てくるのでこれはメリットです。

2.更地にして売るデメリット

更地にして売る場合、デメリットもあるので注意しなければなりません。

とくに意識しなければならないのは、解体費用を捻出しなければならない点です。

2-1.解体費用を負担しなければならない

建物を解体するためには業者にお願いして、作業を依頼しなければなりません。

このとき発生する解体費用は、売主の方で負担する必要があります。

解体費用の相場ですが、一般的な30坪の木造一戸建ての場合２50万円～３００万円程度と考えてください。

ただし、昨今の人件費や輸送費等の高騰により、費用は流動的なため、いくつかの解体業者へご相談をする事をお勧めします。

不動産を売却するにあたって、そのほかにも諸費用が発生します。

仲介手数料などもかかるので、トータルでどの程度の出費になるのか、あらかじめシミュレーションしておきましょう。

2-2.固定資産税の問題

更地にすることで、固定資産税の税額がアップするのもデメリットの一つです。

住宅の建っている状態であれば、住宅用地の特例が適用されます。

固定資産税の課税標準額が最大で「６分の1」にまで圧縮できます。

建物を解体すれば、この特例の適用外になってしまうわけです。

もしなかなか買い手がつかない場合には、固定資産税の課税額がアップして、税負担が大きくなるかもしれません。

2-3.買い手がつく保証はない

古家がついているとなかなか買い手がつかない、では更地にすればすぐに買い手が見つかるかと言えばその保証はありません。

更地にしても立地条件が悪ければ、売却するのに苦戦する可能性のある点は留意してください。

たとえば最寄り駅や最寄りの幹線道路から結構離れている土地は、なかなか買い手がつかないでしょう。

買い手がつかなければ、固定資産税をずっと払い続ける必要が出てくるかもしれません。

また値下げせざるを得なくなって、解体費用など合わせるとマイナス収支になってしまう恐れも出てきます。

3.まとめ

古家がついているとなかなか買い手がつかないので、更地にしてから売却するのも選択肢の一つです。

ただし建物の解体費用は事前にこちらが負担しなければなりません。

さらに更地にしたらすぐに買い手がつくかと言えば、立地条件などほかの土地の条件もありケースバイケースです。

古家を解体するのか、そのままにするのか、専門家のアドバイスを受けながら売却活動するのがおすすめです。

「株式会社未来クリエイト」では関東地方を中心として、日本全国の土地売買を手掛けております。 古家付きの物件など、いわゆる難あり物件でもこれまでの豊富なノウハウを駆使して、迅速な売却のお手伝いをしております。 更地にしてから売ろうかどうかで迷っているのであれば、まずは一度お気軽にご連絡ください。