事故物件は買い手がつきにくく、手放すのにてこずっている方もいらっしゃるでしょう。

また、事故物件であることを隠し売却できません。

隠したまま売却すると、発覚した時にトラブルが生じます。

では、事故物件を売却するにはどうすればいいのでしょう。

ここでは、事故物件の告知義務や、売却のコツについてご紹介します。

1.事故物件とは？

事故物件とは、そもそもどのような物件を指すのでしょう。

1-1.事故物件の定義

国土交通省のガイドラインでは、

【事故物件とは自然死や日常生活での不慮の死を除く、自殺や殺人などの事故死が発生した物件】

を指します。

1-2.事故物件に当たる具体的な条件

事故物件という表現には、法的なルールはありません。

一般的に、物件自体に問題はないものの、物件内で殺人・自殺・孤独死・不審死・事故死など、死亡事象があった物件を指します。

事例としては、室内での殺人事件やベランダからの転落死、駐車場での車内自殺、室内での孤独死などがあげられます。

1-3.心理的瑕疵

瑕疵とは欠陥や不具合を意味し、心理的瑕疵は「その事実を知っていれば契約しなかった」という物件のことです。

事故物件は心理的瑕疵に該当し、物件内での殺人・自殺、隣や周辺での災害・事件、近隣に指定暴力団事務所や嫌悪施設がある場合などがあげられます。

これらは、住み心地に影響を与える要素です。

1-4.物理的瑕疵

物理的瑕疵は物件自体の欠陥を指し、見た目でわかるケースがほとんどです。

具体的には、屋根やサッシからの雨漏りやシロアリ被害、台風による床上浸水、地盤沈下などがあげられます。

1-5.法律的瑕疵

法律的瑕疵は、物件の自由な利用が法令上の制限により阻害されるケースを指します。

具体的な事例として、計画道路の予定地であることや、接道義務を満たさないため再建築不可である、現行法に適合しない既存不適格物件などがあげられます。

2.事故物件を売却する際の告知義務

事故物件を売却する際には、事故の事実を告知しなければなりません。

告知義務は、次のように行います。

2-1.告知義務とは？

事故物件の告知義務とは、売主が買い手に対して、物件が事故物件であることを事前に告知する義務のことです。

事故物件は自殺や殺人などの事故死が発生した物件を指し、売主は買い手に対してその事実を告知しなければなりません。

告知義務は、物件の瑕疵を買い手に開示するためのものであり、その履行が重要です。

告知を怠った場合、買い手が後からその事実を知ると、契約解除や損害賠償を求められる可能性があります。

2-2.購入希望者に告知する方法

事故物件の告知は通常、売買契約締結前の重要事項説明時に行われますが、具体的なタイミングは決まっていません。

内見時に伝えたり、掲載時に明記したりする方法もあります。

最近では、事故物件を専門とする不動産会社やポータルサイトも増えているので、それらを活用するのも良いでしょう。

2-3.事故物件だと告知しないリスク

事故物件であることを黙って売却することは告知義務違反であり、売却後に発覚すれば損害賠償や契約破棄のリスクがあります。

必ず事故物件である旨を伝えてください。

3.事故物件を売却するコツ

事故物件を売却するには、次のポイントに留意すると良いでしょう。

3-1.修繕や清掃を行っておく

事故物件では、修繕や清掃が不可欠です。

床や壁が汚れていたり、臭いが気になったりする物件に買い手はつきません。

清掃や特殊清掃、必要に応じてリフォームが必要です。

心理的な安心材料として、お祓いをするのも良いでしょう。

3-2.買主や不動産会社へ告知義務を怠らない

事故物件を告知せずに売却することは、デメリットしかありません。

買主が後で気付いた場合、契約不適合責任でトラブルに発展します。告知義務を果たしましょう。

3-3.不動産会社が取り扱い可能か確認

不動産会社によっては、事故物件を取り扱わない場合があります。

条件が設けられている場合、取り扱ってもらえないこともあります。

事故物件を扱っているか、不動産会社に確認しましょう。

3-4.期間をおいて売却する

事故物件は事件や事故の直後は売却が難しく、買い手を見つけるのが困難です。

しかし、一定期間が経過すると、買い手の嫌悪感が緩和されて売却が容易になる可能性があります。

しかし、どれくらい空ければ良いかは事件の内容によって異なるため、注意が必要です。

3-5.更地にして再利用する

築年数が古い一戸建てで建物がある状態のままだと売却が難しい場合、更地にする方法があります。

更地にすることでイメージが改善され、売却しやすくなる可能性があります。

また、更地にして駐車場などにすることも可能です。

賃料収入を得ながらイメージ改善を図り、適切な時期に売却する方法もあります。

ただし、更地にしても告知義務は残るうえ、更地にすることが必ずしも売却を保証するわけではありません。

建物が建っている場合に比べて更地の場合は、固定資産税の負担が大きくなるため、不動産会社に相談して判断することが重要です。

4.まとめ

事故物件は売却するのが難しいものの、期間をおいたり、更地にしたりなどいくつか対策はあります。

事故物件を扱っている不動産会社に相談し、最適な方法で売却しましょう。

「株式会社未来クリエイト」は、東京都港区を拠点とし、不動産売買のサポートを行っています。 事件・事故・孤独死など、難解な事故物件を成約に導いてきた実勢がございます。 必要に応じて特殊清掃の業者、解体業者などもご紹介が可能ですので、他社で断られた場合でも諦めずに、まずは一度お気軽にご相談ください。