抵当に入っている土地を相続した場合、そのままの状態で売買できるのか気になるところです。
とくに、売却しなければ資金繰りが難しい場合は、何とかして現金化したいでしょう。
不動産用語では、抵当に入っている土地は、抵当権付きの土地と呼ばれます。
ここでは、抵当に入っている土地は売買できるのかや、抵当権付きの土地の売却方法をご紹介します。
1.抵当に入っている土地は売買できる？
抵当に入っている土地は、いわく付きの土地というイメージがあり、売買するのが難しいように感じるでしょう。
しかし、実際のところ、抵当に入っている土地でも売買することは可能です。
1-1.抵当権とは？
抵当権は、金融機関が住宅ローンなどを貸す際に、不動産を担保として確保する権利です。
住宅ローンは契約時に金額が決められ、完済するまで新たなローンを組めません。
ただし、年収によっては借り入れ可能です。
貸し出す金額が大きくリスクを伴うため、返済が難しくなった場合、金融機関は不動産を競売にかけて債務の支払いにあてます。
抵当権は通常、返済が滞らない限り実行されません。
1-2.抵当に入っている土地は売買できるのか？
抵当権が設定された不動産でも売却可能ですが、抵当権を抹消してから売却します。
抵当権付きの不動産はリスクが高く、売却額が債務より低い場合、競売にかけられる可能性があります。
そのため、購入者は少ない傾向です。
銀行や金融機関も、基本的に抵当権付きの物件に融資することはありません。
スムーズな売却を希望する場合は、抵当権の抹消や残債の計画をしっかり立てることが重要です。
2.抵当に入っている土地を売却する方法
抵当に入っている土地を売却する方法は、次の3つがあげられます。
2-1.手持ちの資金で返済して売却
住宅ローンや借入金が残っていても、同等額の貯蓄があれば先に返済し、不動産を抵当権なしで売却可能です。
これは、ローン返済間際や住宅ローン控除のためにローンを組んでいる場合に当てはまります。
先に返済して抵当権を抹消することで、抵当権なしの不動産と同様に売却できるのです。
住み替えを検討する際、借入金があると次の住宅ローンが難しくなり、キャッシュフローにも影響します。
先に返済を終えることで、余裕を持って売却活動ができ、希望価格での売却ができるまで待てるでしょう。
2-2.売却した資金で借入金を返済する
すべての人が、手持ち資金で借入金の返済はできません。
35年ローンでマンションを購入し、10年後に戸建て購入を検討する場合、残りの25年分を一括返済するのは難しいでしょう。
そのため、「同時決済」が一般的です。これは、マンションの売却資金をそのまま住宅ローンの返済にあてる方法です。
買主から売却金を受け取り、金融機関に返済して抵当権を抹消した後、名義を買主に変更します。
2-3.任意売却を行う
任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になったり、自己破産を検討したりする際に行う売却方法です。
金融機関の同意を得て市場価格に近い金額で売却できるため、競売より高い金額で売却できる可能性が高く、債権者にとっても所有者にとってもメリットがあります。
競売は売却額が低くなりがちで手数料もかかるため、任意売却の方が有利です。
ただし、競売の進捗状況によっては任意売却は困難になるため、返済が難しい場合は早めに不動産会社に相談することが重要です。
3.抵当に入っている土地を購入する際の確認事項
抵当に入っている土地を購入する際は、次の点を確認する必要があります。
3-1.抵当権は売主の責任と負担で抹消
融資の残高が残っている抵当権は、返済して抹消すれば問題ありません。
売主が売却資金でローン残高を返済することが一般的です。
この場合、以下の手続きを同時に行います。
- 買主が住宅ローンを借りて売主に支払う
- 売主がその資金でローン残高を返済
- 登記申請（抵当権の抹消と所有権の移転）
不動産会社に、売主の責任で抵当権の抹消することを確認するのが良いでしょう。
基本的には決済と同日で抵当権抹消登記を申請するため、買主が抵当権を引き継ぐことはありません。
3-2.抵当権の抹消条件は売買契約書で確認
抵当権抹消は、口約束では不安が残るため、売買契約書に抵当権抹消条項があることを確認してください。
契約条項には、売主が買主に対し、所有権の移転までに買主の所有権を阻害する負担の除去をする旨が記載されているはずです。
契約書にそのような条項が見つからない場合は、不動産会社に確認してください。
4.まとめ
抵当に入っている土地でも、売買することは可能です。
しかし、抵当権付きのままで売却するのは購入者へのリスクが大きく、買い手がつかないため抵当権を抹消してから売買するのが基本です。
抵当権が抹消されていれば、一般的な土地と同様に問題なく売買できます。
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