土地を購入する際に、まず考えるのが価格です。

土地は安くないことを理解していても、少しでも安く求めたいものです。

逆に、土地を売る場合側は少しでも高く売りたいと考えます。

そもそも土地売買では、そのときの価格がどのように決まるのか、その決め方など流れを把握するだけで、土地価格のおおよその値段がわかることもあるのです。

今回は土地売買時の価格の決め方について解説します。

1.土地の価格の決め方で元となる指標がある

大前提として土地の価格は、需要と供給で決まります。

人気がある土地は高く、不人気の土地は安くなりがちです。

きわめてまれですが、資金に余裕がある方は、天井知らずの価格で希望する土地を入手できます。

ただし一般的な土地売買では、土地は国土の一部であり、価格は官公庁含め基準となる数字があるのです。

そのような背景もあり、現在土地については4種類の価格があり、それぞれが状況に応じて使用されます。

1-1.土地は「一物四価」

土地は、俗に「一物四価」ともいわれるように、実勢価格・地価公示価格・固定資産税評価額・相続税評価額の4種類があるのです。

それぞれに意味があり、使用目的や役割が異なります。

そのため使われる場面も決まってくるのです。

次章でこの4種類について詳しく解説します。

2.土地の価格4種類を紹介

この章では土地を売買する際に、価格の決め方のベースとなる4種類の価格について、それぞれが持つ意味や目的を、各項目ごとに詳しく解説します。

2-1.実勢価格とは

実勢価格は、実際に土地を売買するときの価格です。

実勢価格は売買される土地の周辺環境や、その土地のニーズの高さなども関わってくるため、個々の売買で価格が決まるのです。

あくまで売り手側と買い手側の話し合いの結果、両者が合意した売買価格になります。

2-2.地価公示価格

地価公示価格は、国土交通省が毎年3月下旬頃に1回、その土地を調査して価格を決定します。日本国内の土地価格の基準ともいえる価格になります。

その年の1月1日時点における標準地の更地1㎡あたりの価格であり、2人以上の不動産鑑定士による鑑定評価で決められるのです。

このように地価公示価格は、国土交通省が土地の基準値として毎年鑑定しているだけに、信用性が高い数値といえます。

2-3.固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税などを計算する際に基準となる価格のことです。

各市町村が定め、3年に一度、3月頃に前の年の1月1日を基準にして、価格の見直しが行われ公表されます。

固定資産税評価額は、公示価格の70％の割合を目安に設定されます。

2-4.相続税評価額

相続税評価額は、土地の相続税や贈与税を計算する際に参考とする基準価格で、その年の1月1日時点の価格を、毎年7月初旬頃に国税庁が公表します。

相続税評価額は、道路に面する宅地1㎡あたりの価格（路線価）を基準として算出され、一般的に公示価格の80％の割合を目安に設定されるのです。

また、相続税評価額は金融機関が土地の担保額を決める際にも参考にされ、融資額などを算出するといわれています。

2-5.土地は一物五価という考え方もある

土地の価格については、4種類の価格以外に、もう一つ「基準地価格」を加え、「一物五価」とする考え方もあるのです。

基準地価格は、各都道府県が選出した、基準地1㎡あたりの価格のことです。毎年9月下旬に公表されます。

地価公示価格はその年の1月1日時点での価格であるのに対し、基準地価格はその年の7月1日時点での価格であるため、その間の地価の変動などを補完する指標であるともいえるのです。

基準地は都市計画区域外の土地も対象となるため、より広範囲な地点が対象となり、公示価格を補完する指標となっています。

3.土地売買の価格の決め方は両者の合意

土地売買の際の価格は。このように根拠が高く参考にできる指標が多く、使い方次第で大変便利です。しかし、実際の取引となると、売り手側と買い手側の駆け引きもあり、スムーズに決定しないケースもみかけられます。

3-1.不動産業者の協力は重要

そのようなときこそ、不動産を仲介する不動産業者の力を借りることもおすすめです。

一般的な不動産売買は不動産業者が斡旋するケースが大部分です。

それだけに経験豊富な不動産業者のさまざまな働きもあって、最終的にはケースバイケースごとの売買ですが、両者が納得できる価格をスムーズに決定できる、流れになるケースが多くみられます。

4.まとめ

土地売買で価格の決め方に参考とされる4種類の指標を中心に紹介しました。土地の価格は公的機関による定価がなく、あくまで需要と供給のバランスによって、価格は変動するのです。

しかし実勢価格や公的地価をはじめとした国が関与する鑑定結果を参考にして、売り手と買い手が話し合い、不動産業者の力も借りて、価格を算出する決め方がもっとも妥当な方法といえます。

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