再建築不可物件を相続したものの、建て直しができないため古いまま住み続けている方もいらっしゃるでしょう。
また、再建築不可物件は売却しにくいとされており、素早く手放したくてもなかなか買い手がつきません。
では、どのように処分すればよいのでしょう。
本記事では、再建築不可物件の売却方法や、買取の査定ポイントをご紹介します。
1.再建築不可物件とは？
再建築不可物件は、建築基準法により接道要件を満たしておらず、既存の建物を取り壊して新築できない物件のことです。
都市部の住宅密集地に多く存在し、1950年以前に建てられた家に多い傾向があります。住み続けることはできるものの、老朽化による倒壊の危険性があり、売却が難しいとされています。
1-1.再建築不可となる理由
再建築不可物件となる理由は、次の2つです。
- 接道義務を果たしていない
- 市街化調整区域内に位置している
接道義務とは、建築基準法に定められている基準で、建物の敷地は4メートル以上の幅の道路に2メートル以上接する必要があります。
この規定は、救急車や消防車が通れる道幅を確保し、緊急時に人命を救助する目的で定められているものです。
敷地が建築基準法で定める道路と接していない、接しているとしても間口が2メートル以下などの場合は再建築不可物件となります。
市街化調整区域は新都市計画法により、市街化を抑制するよう定められた地域です。
市街化調整区域は土地の活用方法が制限されているため、一部を除いて原則は建物の新築や再建築ができません。
1-2.再建築不可物件の売却が難しい理由
再建築不可物件の売却が難しいとされる理由は、次の2つがあげられます。
- 買主がローンを組めない
- 建て替えできない
再建築不可物件は、取り壊した後に新しい建物を建てられないため、物件の価値が低くなります。
金融機関は、物件を担保にして融資を行いますが、再建築不可物件は担保として価値が低いと判断されるため、希望額のローンを組めない確率が高くなるでしょう。
現金もしくはノンバンクでの借入が可能な人など、買主が制限されてしまいます。
また、建て替えができないことは、買主にとって大きなリスクです。
リフォームして住み続けたとしても、地震や台風などの災害時に、倒壊するリスクが付きまといます。
倒壊しても建て直しができないため、買主は活用できない土地を持て余すことになるのです。
そのため、買主は再建築不可物件を積極的に購入しようとはしません。
2.再建築不可物件の売却方法
再建築不可物件は一般的な物件より売却しにくい傾向があるものの、売却は可能です。
売却方法は、次のようになります。
2-1.再建築可能にして売却
再建築可能にして売却とは、再建築不可の物件を再建築可能な状態にしてから売却する方法です。建て替えもできるようになるため、買い手がつきやすくなります。
また、資産価値も上がり、相場に見合う価格で売却できるでしょう。
ただし、再建築可能にするには、隣地を買い取るなどして合筆する、土地をセットバックして道路とみなしてもらうなど接道義務を満たさねばなりません。
隣接地の方の同意を得る等の手間はもちろん、費用もかかります。
2-2.隣地所有者への売却
隣地所有者がガレージや庭など、増築したいと考えている場合、隣地所有者へ売却できるかもしれません。
仲介手数料もかからず売却できるため、費用も抑えられます。
不動産業者へ依頼する前に、隣地所有者へ声をかけてみると良いでしょう。
しかし、個人間でのやり取りは、トラブルが起こる可能性もあるので注意が必要です。
専門家を通じて、売買手続きを行う方が安心です。
2-3.仲介で売却
不動産売却のなかでも仲介での売却は、一般的な方法です。
不動産業者を介して買主を集い、価格交渉などを経て売買契約を締結します。
物件が売却できた際は、不動産会社へ仲介手数料を払う必要があります。
一般的な売却方法ではあるものの、再建築不可物件は買主のなかなか見つからない可能性があるでしょう。
売却までに時間がかかるほか、いつまで経っても売れないケースも考えられます。
2-4.買取で売却
買取とは、不動産会社が直接買い取る方法です。
仲介は、不動産会社を通じて別の買主へ売却しますが、買取は不動産会社が買主となります。
スピーディーに売却できるうえ、仲介手数料もかかりません。
ただし、すべての不動産業者が買取を行っているわけではなく、再建築不可物件の買取を行う業者は限られています。
3.再建築不可物件の買取の査定ポイント
不動産会社の買取で再建築不可物件を査定するポイントは、大きく次の2つです。
3-1.現存物件の状態
再建築不可物件の買取査定では、現存物件の状態が重視されます。
建て替えができない物件であるため、現存の建物の状態が価値を左右するのです。
建物の状態が悪すぎると、買取不可となる可能性があります。
3-2.再建築が可能な物件にできる
再建築可能にできるかも、査定では重要なポイントです。
再建築可能な物件にできれば、資産価値も上がり、不動産会社は買取後に高く売却して利益を生めるからです。
4.まとめ
再建築不可物件は、買取を利用すればスピーディーに売却することが可能です。
将来的に売却するつもりであれば、現存物件の状態が悪くなりすぎないうちに、買取の利用をおすすめします。
| 「株式会社未来クリエイト」は、東京都港区を拠点とする不動産会社です。 不動産仲介・買取サービスを提供しており、難あり物件にも対応しております。 再建築不可の物件においても、これまでに売却を行ってきた実績がございます。 東京だけでなく、全国の物件に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。 |