【状況】
| 不動産の所在：神奈川県横浜市神奈川区 ご相談者のお住まい：東京都港区 種別：再建築不可の中古アパート 稼働状況：4部屋中2部屋が賃貸中 |
今回のご相談者様は、相続で取得された中古アパートを売却したいといったご希望です。
なにより一番の問題は「再建築が出来ない」といった点です。
また、4部屋中2部屋が空いており、室内はリフォーム工事が必須な状況のため、新たに賃貸募集をかけるにはリフォーム費用の支出が避けられない状態です。
築年数も30年以上経過しているため、共用部の修繕も近い将来に必要となる事から、維持費と手間を考慮した結果、売却を検討する方針となり、仲介業務にて成約をしたご相談の事例です。
不動産売却時の諸経費をこちらで解説しているので、よろしければご覧ください。↓
１【現状の把握】
１－１相続登記
相続登記が未了の状態だったため、まずは相続人へ登記を行います。
いつもお世話になっている司法書士の先生へ依頼をして、登記に必要な書類を準備していただき、登記を済ませます。
１－２室内確認
空室の２部屋について、室内の設備の状態と損傷個所を確認します。
１部屋は空室となってから半年が経過しており、もう1部屋は既に1年間も空室の状態でした。
空室となったまま修繕や新たな募集をかけるまでもなく、ほったらかしの状態だったようです。
そのためカビや下水の臭いが気になり、一定程度のリフォームが必須な室内状況です。
２【売却への準備】
２－１物件調査
本物件の入居者は東側の公道より出入りをしているのですが、間口が2ｍ未満のため既存の建物を解体した場合、新たに再建築ができません。いわゆる再建築不可物件です。
| ※再建築不可の物件とは？ 解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地のこと |
接道要件を満たしていないと、原則は建物の建築ができません。 なぜこの様な要件が定められているかというと、救急車や消防車といった緊急車両が入れるようにすることで、救助活動や消火活動をスムーズに行えるようにするためなのです。
| ※接道要件とは？ 幅員4ｍ以上の建築基準法で定める道路に、間口が2ｍ以上接している必要がある |
再建築が不可の場合であっても、リフォームは可能なので、現存する建物を修繕しつつ維持していく事になります。
２－２インフラ設備の調査
同時に「上水道、都市ガス、下水道」も確認をします。
調査の結果、公営水道、個別プロパン、個別浄化槽を使用している事が把握できました。
都市ガスや公共下水ではありませんが、使用上は特に問題ありません。
３【媒介契約の締結】
媒介(ばいかい)契約とは、不動産会社に仲介を依頼するときに締結する契約を指します。
媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。
４【売却活動開始】
本物件は再建築不可のため、金融機関より融資は受けられません。
そのため、現金で購入ができる方のみが購入対象者となります。
対象物件がアパートのため、投資家への直接アプローチが有効的である事から、これまでの取引の実積があったり、定期的に連絡を取り合っている方へ直接ご紹介をします。
また、取引先の複数の不動産会社経由でもご紹介を依頼します。
様々な角度から多くの投資家へのアプローチが実り、約1ヶ月後には購入申込を取得する事ができました。
５【売買契約と決済】
金融機関からの融資を利用して購入する場合は、契約と決済を別な日に分ける事が一般的ですが、今回は現金での購入のため契約と決済を一括で完了させます。
売主様、買主様、司法書士の先生、仲介として未来クリエイト、が一堂に会してまずは契約書類へ調印です。
登記に必要な書類も全て揃っているため、全く問題がありません。
署名捺印が全て完了したところで、ネットで送金し着金確認をして決済も完了です。
金融機関の窓口からの送金と違い、ネット送金はあっという間に売主様指定の口座に着金するので非常に便利ですね。
６【まとめ】
本件は、相続により取得された再建築不可のアパートの売却を、仲介にてお手伝いをさせていただきました。
今回の売却のポイントは「融資の利用が不可能だったため、いかに多く現金で購入できる方々へご紹介をできるか」と」いう点でした。
再建築が不可のため、購入できる方が非常に限定されてしまいます。
| 株式会社未来クリエイトでは、様々な難あり訳あり物件の売却を数多く対処してきた経験から、どの様な物件でも成約に繋げる独自のノウハウとルートを保持しております。 ✔住宅ローンを滞納している ✔固定資産税や修繕費が払いきれない ✔離婚や転勤などで家に住まなくなった ✔遠方の実家の扱いに困っている ✔空き家となった実家を売却したい ✔売却後もそのまま住み続けたい ✔弁護士、税理士、司法書士などの専門家を紹介してほしい ✔空き家がゴミ屋敷の様に不用品があるがそのまま売却したい、など 上記の他、さまざまな理由で不動産の売却をお考えの方は、今後の方針はまだ決まっていなくてもまずはご相談にいらしてください。 株式会社未来クリエイトは東京都港区に本社があるのですが、全国各地の不動産売却をお手伝いしております。 お客様にとって最善なタイミングや方法で売却するためのご提案をお約束いたします。 |