不動産を売却した時、売却代金がそっくりそのまま売主のものになるわけではありません。
税金や手数料、仲介してもらう不動産業者へ支払うお金など、さまざまな諸費用が差し引かれるのです。
今回は、不動産の売却をお考えの方向けに、不動産を売却する時にかかる諸費用について、どのようなものがあるのかを解説していきます。
なお、不動産売却のご相談の中でも、空き家となった不動産を売却するご相談が増えております。
そこで、空き地・空き家問題解消へ向けた2つの特例措置の拡充に関する税制改正について、令和5年度税制改正大綱が令和4年12月に公表されたので、この点についてまずはご紹介をいたします。
【「空き家の発生を抑制する」ための特例措置の延長・拡充】
（1）空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例
◆現行の特例措置
| 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人が居住していた家屋を相続した相続人は、該当家屋又は除去後の土地を譲渡した場合、譲渡所得から3,000万円を控除される。 |
上記の現行の特例措置が、令和5年度の税制改正により以下の通り延長・拡充されます。
◆令和5年度税制改正で見直された内容
①現行の特別措置を4年間延長(令和6年1月1日～令和9年12月31日)
| 現行 | 改正後 |
|---|---|
| 令和5年12月31日まで | 令和9年12月31日まで |
②譲渡日の属する年の翌2月15日までに、買主が耐震改修又は除去の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象とする
| 現行 | 改正後 |
|---|---|
| （耐震リフォーム）譲渡日までに家屋が耐震基準に適用 | （耐震リフォーム）譲渡日から譲渡年の翌年2月15日までに家屋が耐震基準に適合 |
| （除去）譲渡日までに家屋を除去 | （除去）譲渡日から譲渡年の翌年2月15日までに家屋を除去 |
③相続人が3人以上である場合、特別控除額を2,000万円とする
| 現行 | 改正後 |
|---|---|
| 相続人が複数の時それぞれ控除額3,000万円 | 相続人が3人以上いる1人あたり控除額2,000万円 |
（2）低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除
◆現行の特例措置
| 譲渡価額が500万円以下の低額な一定の土地等を譲渡した場合、長期譲渡所得から100万円が控除される。 |
◆令和5年度税制改正で見直された内容
- 現行の措置を3年間延長(令和5年1月1日～令和7年12月31日)
- 譲渡後の利用要件に係る用途からコインパーキングを除外
- 「市街化区域又は非線引き都市計画区域のうち用途地域設定区域に所在する土地」「所有者不明土地対策計画を策定した自治体の都市計画区域内に所在する土地」に該当する土地は、譲渡価額の要件が500万円以下から800万円以下に引き上げ
それでは、不動産を売却する時にかかる諸費用について、どのようなものがあるのかを解説していきます。
1.仲介手数料
まずは、不動産を売却する時かかる諸費用の代表的なものである、仲介手数料について解説していきます。
1-1.仲介手数料とは？
不動産売却時に、売買契約した不動産会社に対して支払うお金のことです。
仲介契約を結ぶと、不動産業者はチラシを配布したりインターネット上に不動産情報を掲載したりして、買主探しを代行してくれます。購入希望者が見学を希望する場合には、物件見学の案内を代行したりもしてもらえます。
この一連の営業活動に対する報酬が、仲介手数料なのです。この仲介手数料は、不動産を売却する際にかかる諸費用の大部分を占めるものになります。
この仲介手数料は「成功報酬」であって、買い手がつき売買契約が成立した時初めて発生するものです。つまり、複数の不動産業者に仲介を依頼している場合でも、仲介手数料を支払う必要があるのは売買契約を成立させた不動産業者だけでいいのです。
ただし、不動産管理や特別な広報活動を依頼した際には、契約の成立に関わらずその分を支払う必要があります。また、売買契約の締結後に買主事情で契約解除になった場合、代金未払いなどによる契約違反になった場合など、一度売買契約が締結されているので仲介手数料を支払わなければならないケースもあります。
一般的には、売買契約成立時に半額、引き渡し時に半額支払うケースが多くなっていますが、不動産業者によって様々ですので、事前に十分に確認をしましょう。
1-2.仲介手数料の計算方法について
売主の利益を守る目的で、仲介手数料は上限が法律で定められています。この法律とは、「宅地建物取引業法」の第46条です。令和元年の10月に消費税率が引き上げられて以降の仲介手数料の上限は、次のように算出されます。
| 売却価格が200万円以下の場合：（売却額×5%）＋消費税10% 売却額が200万円~400万円以下の場合：（売却額×4%＋2万円）＋消費税10% 売却額が400万円以上の場合：（売却額×3%＋6万円）＋消費税10% |
例えば売却額が2000万円だったら、（2000×3%＋6万円）＋消費税10%＝仲介手数料の上限72.6万円となります。
不動産を仲介にて売却するには、こちらで流れをご案内しております。↓
2.印紙税
次に、印紙代について説明していきます。
2-1.印紙税とは？
不動産売買の契約書に貼る収入印紙代のことです。
印紙税を納めないと、過怠税が課されてしまいます。過怠税は印紙税の3倍かかってしまうので注意しましょう。
印紙税は、売買契約を締結する際に支払います。
2-2.印紙税の額について
印紙税は不動産の販売価格ごとに異なります。具体的な額は、次のように国税庁が定めています。
租税特別措置法によって、令和6年3月31日までに作成する売買契約書においては、軽減税率も定められ、軽減措置が取られています。
| 契約金額が100万円以上500万円未満の場：1,000円（軽減税率500円） 500万円以上1000万円以下の場合：5,000円（軽減税率1000円） 1000万円以上5000万円以下の場合：1万円（軽減税率5000円） 5000万円以上1億円以下の場合：6万円（軽減税率3万円） 1億円以上5億円以下の場合：10万円（軽減税率6万円） |
上記の額の収入証紙を契約書に添付することで納税します。
売買契約書は通常2通作成するため、売主と買主がそれぞれ負担することになります。
3.抵当権抹消登記費用
不動産を担保にローンを組んでいる場合、売却時に抵当権の抹消手続きをする必要があります。「抵当権」とは、万一ローン返済が滞った場合に銀行が不動産の差し押さえをできる権利のことです。抵当権が残ったままの物件は売却ができないので、抹消の手続きをします。
具体的には、登録免許税を支払い、抵当権抹消登記を行います。登録免許税は不動産1軒につき1000円と決められています。土地と建物それぞれに抵当権がついていたら、各1000円で合計2000円です。
抵当権の抹消登記は、法務局に出向いたり書類を作成したりと手続きが専門的で煩雑です。そのため、大半の場合は司法書士に依頼する手続きとなっています。その際には、依頼手数料を支払う必要があります。
4.譲渡所得税
売却時に発生する税金の1つです。「譲渡所得」とは、不動産売却で得たお金のことを指します。そのお金に対して課せられる税金が譲渡所得税です。譲渡所得税と呼ばれますが、内訳は「所得税」と「住民税」になります。
この時の「不動産売却で得たお金」とは、不動産購入費から仲介手数料や印紙税、リフォーム費用など、さまざまな費用を差し引いて残った利益のことで「譲渡所得」と言います。もしもさまざまな費用を差し引いたときに利益が出なかったら、支払う必要が無い税金です。
不動産売却による譲渡所得は、原則として次のように計算します。
| 不動産売却による譲渡所得＝不動産売却による収入金額－(取得費＋譲渡費用) |
4-1.取得費とは？
- 不動産の購入した売買代金
- 建物の建築費
- 仲介手数料
- 登録免許税や不動産取得税、収入印紙代
- 土地の造成費用
- 測量費用
- 解体費用 など
4-2.譲渡費用とは？
- 仲介手数料
- 売主が負担した収入印紙代
- 家屋を明け渡してもらうときに支払う立ち退き料
- 売却予定の土地に建っている建物の解体費や建物の損失額
- 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った各承諾料 など
この様に、譲渡費用とは売るために直接かかった費用をいいます。
4-3.税率は？
譲渡所得にかけられる税率は、不動産をどれだけ所有していたかによって異なります。
所有期間が5年未満の土地・建物には、所得税30%と住民税9%の合計39%が「短期譲渡所得」として課せられます。
所有期間が5年を超える土地・建物には、所得税15%と住民全5%の合計20%が「長期譲渡所得税」として課せられます。
| 所得税 | 住民税 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ | 39％ |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ | 20％ |
※2013年から2037年までは、復興特別所得税（各年分の基準所得税額の2.1％）も課税されます。
支払うタイミングは、確定申告後になります。
5.引っ越し費用
意外と忘れがちなのが、この引っ越し費用です。仲介での売却の場合はどのタイミングで売れるか分からないので、売れたタイミングで新居に移れないケースも中にはあります。その場合、とりあえず仮住まいに引っ越した後で新居に引っ越す事になるため、引っ越し費用の2回分必要です。家財道具の運送費用や新調する家具代などがかかります。
6.その他
不動産を売却する際に、買い手がつきやすいようにハウスクリーニングをしたりリフォームをしたりする場合があります。また、隣接の土地所有者とトラブルにならないように敷地の測量が必要なケースもあります。そのようなときにハウスクリーニング代やリフォーム代、測量代などがかかります。
7.まとめ
不動産の売却で得たお金は、次の住居費に充てるなど新しい生活のために少しでも多く受け取りたいものです。不動産売却にかかる諸費用がいくらくらいなのか、漠然としたままで不動産会社に仲介を依頼するのでは、不安なままのやり取りになってしまいます。どのような手数料や税金がおよそどのくらい諸費用として必要なのか把握したうえで、不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。
| 東京都港区にある「株式会社未来クリエイト」は、「不動産売却」専門の不動産会社です。代表自ら売却活動を直接サポートすることを信条にしております。不動産の売却は、スムーズに進むケースばかりだとは限りません。「建物が傾いていて別の不動産会社から仲介を断られた」「過去に建物内でなくなった方がいる」など、問題を抱えた不動産にお困りの方もぜひ当社にご依頼ください。不動産の抱える問題についてさまざまな専門家と連携を取りながら解決し、売却へと導きます。ぜひお気軽にお問い合わせください。 |