【状況】
| 不動産の所在：東京都江東区 ご相談者のお住まい：東京都港区 物件種別：古屋付き土地 現況：空室 |
今回のご相談者様は、相続により取得した実家を売却したいといったご希望です。
特にご心配をされていたのは、とにかく不用品が大量にある状態で、ご自身で搬出できる量ではなく、業者に頼んだとしても事前に多額の費用負担が生じるため、どの様に対処すればいいのかという事に頭を悩ませておりました。
事前に色々とお話をお聞きすると、認知症があり収集癖があったとの事でした。
【現状の把握】
まずは、どの程度の不用品が残置されているのか、敷地内と室内の確認です。
現地に着いてまず驚いた事は、不用品が積み上げっており、そもそも建物内に入れないという状況です。
収集した後にどの様に詰め込んでいたのかは不明ですが、とにかく全く一歩も中には入れない状況でした。
窓から多少室内が透けて見えておりましたが、高く積みがった段ボールの影が見えるのみです。
相続人のご親族の方へ、建物の内部の状況をお聞きしましたが、何年も入っていないのでわからないとの事。
【売却方針のご相談】
本件の土地は約21坪、建物は約45坪、ここにびっしりと荷物が詰め込んである状況です。
これまでも何度も不用品や残置物が有る状態のまま売却をしてきましたが、これは過去最高の量です。
撤去処分するだけでも、ざっと数百万円がかかるのは間違いありません。
方針としては、次の２通りです。
| ① 売主となる相続人にて全て撤去をして空っぽの状態で売却 ② 不用品の撤去処分も含めて、全て現況のままで買主へ引渡し |
①の場合は、売却代金が入金される前に撤去処分をするため、事前に数百万円の費用負担が生じます。
②の場合は、全て買主負担として引渡しが可能ですが、①に比べると売買代金が下がります。
いずれにしても撤去処分は必須であり、売主と買主のどちらが行うのかの問題です。
我々の取引先で動産処分の業者さんがいるので相談をしましたが、搬出をしながらでないと中に入っていけず、全容がつかめないため、事前に見積りは作れないとの事。
つまり、多額の費用がかかるのは間違いがないものの、一体いくらとなるのかが把握できない状況でした。
以上の状況を整理した上で、売主様が判断した方針は「②（現状のまま売却）」でした。
【媒介契約の締結】
媒介(ばいかい)契約とは、不動産会社に仲介を依頼するときに締結する契約を指します。
媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。
【売却活動開始】
「不用品の処分も含めて現状のまま売却」といった方針に決まったものの、売主様としては、本当にこのまま売却ができるのか心配されております。
ここからが我々の力の入れどころです。
不用品が残置されたままの売却はこれまで何度も経験しておりますが、建物内に入室ができずに、見積もりを算出する事すらできない、といった今回の状態はさすがに初めてです。
まずはこれまでの取引先へ直接買取の打診、そして、取引先からも更にご紹介をいただき、数多くの方へアプローチをします。
様々な業者さんにもご協力を依頼し、現地の立ち会いも複数回行いました。
その結果、わずか1ケ月で購入希望者より申込をいただく事に成功。
このスピード感には売主様もビックリされており、同時に非常に喜んでいただけました。
【測量作業】
一般的な不動産売買ですと、隣接した土地所有者と、前面道路の所有者（公道の場合は行政）に立ち会いのご協力を依頼して、確定測量を行った後に買主様に引渡しをします。
ただこの場合は当然のことながら、測量に要する費用（数十万）と測量が完了するまでの期間（数か月）が必要となります。
本件売買では、売却した売買代金から相続税の支払いをするといったご希望があり、相続税の納税時期まで数か月も待っている余裕がありません。
| ※相続税は相続の開始があったことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内に、 最寄りの金融機関又は所轄税務署において納める事になります。 |
この点が事前のお打ち合わせの段階でわかっていたので、購入者を選定する段階で、確定測量作業は全て買主負担という状況を設定しておりました。
そのため、測量費用の負担や測量完了までの期間を待つ事がなく、決済を実施する事ができる状態を実現する事ができました。
相続後の税金やランニングコストはこちらで解説しているのでご覧ください⇂
【私道の通行掘削承諾】
道路は大きく分けると「公道と私道」に分ける事ができます。
| 公道とは 道路の管理主体が国や地方公共団体の道路 |
| 私道とは 道路の管理主体が私人（個人または法人）の道路 |
私道の場合は、公道のように第三者が自由に使うことはできません。
そのため、私道のみに面した敷地内に水道や都市ガス、公共下水を接続できるように引込をする場合、通行と掘削の承諾を私道所有者から取得する事が必要となります。
なぜなら、私道の持ち分を有していない私道にしか接道していない場合は、融資先金融機関より、私道所有者からの通行掘削承諾の取得を融資条件と定められるケースがあるからです。
本件では、まさに接道が私道のみであり、なおかつ私道が細かく分筆されており、分割された私道部分を私道に面している方それぞれが所有している道路形態でした。
そのため、自分が所有していない私道部分については、各所有者から通行と掘削の承諾を得る事が必要な状況でした。
この承諾を、売主と買主のどちらの負担で取得するのか、といった点がポイントでしたが、相続税の納税時期が迫っていたため、買主にて取得する事で合意しました。
【ポイント】
本件の一番のポイントは、「未来クリエイトが持っているネットワークをフル活用する、そして自社のみではなく取引先からも紹介を得る」といった点でした。
自社のみで完結する事もできますが、相続税の納税期限の観点から迅速なスピードが求められる案件でした。
そのため、数多くの方々のご協力をいただきつつ、成約に至る事ができました。
関係者の皆様、大変お世話になりました。
| 株式会社未来クリエイトでは、様々な難あり訳あり物件の売却を数多く対処してきた経験から、どの様な物件でも成約に繋げる独自のノウハウとルートを保持しております。 ✔住宅ローンを滞納している ✔固定資産税や修繕費が払いきれない ✔離婚や転勤などで家に住まなくなった ✔遠方の実家の扱いに困っている ✔空き家となった実家を売却したい ✔売却後もそのまま住み続けたい ✔弁護士、税理士、司法書士などの専門家を紹介してほしい ✔空き家がゴミ屋敷の様に不用品があるがそのまま売却したい、など 上記の他、さまざまな理由で不動産の売却をお考えの方は、今後の方針はまだ決まっていなくてもまずはご相談にいらしてください。 株式会社未来クリエイトは東京都港区に本社があるのですが、全国各地の不動産売却をお手伝いしております。 お客様にとって最善なタイミングや方法で売却するためのご提案をお約束いたします。 |