株式会社未来クリエイト 代表の石戸です。
約5年ほど前となるのですが、任意売却における横浜市内のご自宅の売却で、リースバックの仕組みを利用して賃貸にて居住をされていたお客様がおります。
その当時、私は仲介として売却手続きと同時に賃貸借契約のお手伝いをさせていただきました。
そして時が流れ、約5年が経過した先月末にご自宅の再購入（買戻し）をする事になり、その決済における手続きを行いました。
【リースバックの仕組み】
仕組み①【まずは売買】
| 売主 |
| ↓ ↑ ①自宅売却 ②売買代金支払い ↓ ↑ |
| 買主 |
仕組み②【売買と同時に賃貸として継続して居住】
| 売主兼借主 |
| ↑ ↓ ③賃貸としてリース ④家賃支払い ↑ ↓ |
| 買主兼貸主 |
上記の通り、売却と同時に賃貸借契約を締結することにより、売却した自宅にそのまま住み続けることが可能なため生活に大きな変化がないのが特徴です。
【リースバックのメリット】
メリット1 ランニングコストが不要となる
大きなポイントとして、不動産を所有していると課税がされる固定資産税・都市計画税の支払いが無くなります。
また、マンションの場合は管理費・修繕積立金が毎月必要なのですが、これらもの支払いも無くなります。
メリット2 売却後もそのまま住み続ける事が可能
売却した自宅にそのまま住み続けることが可能です。
生活環境が変わらないため、周囲は気がつかないまま物件を売却できる点がメリットとなります。
メリット3 将来的に再購入（買戻し）する事も可能
リースバックは一度不動産を手放すことになりますが、ご希望があれば、売却したご自宅を再度購入（買戻し）する事ができます。
今回のケースでは、実際に買戻しのご希望があり、それが実現した実例です。
メリット4 引越し費用が不要
新たに転居先を探す場合は引越し費用が必要ですが、リースバックであればそもそも転居が不要のため引越しの費用はかかりません。
家族で暮らしている場合などは子供の転校や勤務先への通勤時間に変更がない点もメリットといえるでしょう。
【リースバックの注意点】
注意点1 賃貸借契約期間と契約内容を十分に確認する
賃貸借契約では「普通借家契約」か「定期借家契約」か、というのをよく確認しましょう。
「普通賃貸借契約」
普通借家契約は、ごく一般的な賃貸借契約です。
一定の契約期間（通常は2年契約が一般的）を設定して、契約期限が到来した場合は更新する事が可能な契約内容です。
借主が更新することを希望している場合は、貸主からの一方的な解約や契約更新の拒絶はできず、貸主に正当事由が求められます。
「定期借家契約」
定期借家契約は契約期間が定められており、更新をしない賃貸借契約です。
一定の契約期間が終了したら、借主は必ず明け渡しをして退去しないとなりません。
ただし、貸主と借主の合意があれば再契約は可能です。
契約期間については、目的にあった契約内容となっているかを書面で確認しましょう。
注意点2 修繕や原状回復の負担区分を明確にする
一般的な賃貸借契約では、借主の故意過失によらない設備の故障等にかかる修繕は貸主が負担することになります。
一方でリースバックの場合は、売却後も元所有者が住み続けることとなるため、特約で修繕費は借主（元所有者）負担と定められているケースがあります。
賃貸借契約の締結時に、特約の内容をよく確認して、貸主と借主のどちらがどの様に負担するのか、といった負担区分を明確にしておくことが重要です。
また、退去時の原状回復についても、どこまで借主（元所有者）が回復する必要があるのかを、充分に確認しておきましょう。
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