夢のマイホームを手に入れたものの、維持できない状況に陥ることがあります。
その様な時に、
| 「気に入った家だから手放したくない」 「思い入れがあるから残しておきたい」 |
という気持ちになるのは分かります。
ただし、決断を引き延ばしているとリスクは大きいので注意が必要です。
家を維持できなくなった時に相談に行くのは、不動産会社です。
不動産会社に行ってどのような解決方法があるのか、どのような不動産会社を選べばいいのか解説していきます。
1.家を維持できない代表的な理由とは？
まずは、家を維持できなくなる理由について、代表的なものを挙げていきます。
1-1.住宅ローンが払えない
住宅ローンを組む時には、無理のない返済額・返済期間を考えていたはずです。
| ✔不景気で給料が下がったりボーナスが支給されなくなったりした ✔リストラで職を失った ✔転職で給料が下がった |
以上の様な理由で、住宅ローンが苦しくなってしまうことは十分考えられます。
住宅ローンを組んだ時には夫婦二人で共働きだったものの、その後出産や育児で退職するというケースも多いのです。
ローンの返済は家計にとって大きなウェイトを占めます。
今まで通り仕事をしていても、経済状況によってはローンの金利が上がって払えなくなる事態も考えられます。
1-2.修繕費が無い
修繕費が払えず家を手放すことは、意外だと思う方も多いかもしれません。
ところがアットホーム株式会社による「一戸建て修繕の実態調査」によれば、
| ✔495名が新築後平均35.8年の間に掛けた修繕費の合計は556万円に上ることが分かりました。 |
また、給湯器の故障や外壁の塗り替え、水回りの修繕など、とくに一軒家の修繕費は思いのほかかかるのです。
| ✔なお、雨漏りの経験がある人は44.6％、白アリの被害経験がある人は24.6％という結果も出ています。 |
修繕費用まで考えずにギリギリのローンを組んでしまった場合などに、修繕費が無く家を維持できない事態に陥ってしまいます。
1-3.転勤が決まり住めなくなった
住宅を購入後、思わぬ遠方への転勤が決まってしまう事があります。
将来的に戻って来られるのかどうかは不明な分、家をどうしたらいいのか迷う人が多くいます。
1-4.遠方のため維持が難しい
遠方の実家を相続したものの、誰も住まない実家を維持するのは難しいものです。
思い出の詰まった建物だから維持しようとしたものの、固定資産税や修繕費・維持費などを支払っていく必要があります。
2.家を維持できない時の根本的解決は売却！先延ばしはリスク大
家を維持できなくなった時に、先延ばしていてはリスクばかりが膨らんでしまいます。
根本的に解決するには売却が最善だということを、維持できない理由ごとに説明していきます。
2-1.住宅ローンが払えない場合
ローンの返済は毎月やってきます。
今月支払えなかった場合は来月も無理な可能性が高いです。
この場合、早めに売却を決断するのが得策だと言えます。
| ✔ローンを3～6カ月滞納したままでいると、競売にかけられ差し押さえられてしまうこともあります。 ✔競売にかけられると、一般的な相場よりも低い価格で落札されてしまいます。 |
2-2.修繕費が無い場合
家の修繕をせずそのまま放置すると、余計に劣化を進める原因になってしまいます。
耐久性も弱まり、災害時に大きな被害を受けることも考えられます。
そうなると、資産価値もぐっと下がってしまいます。
2-3.転勤が決まり住めなくなった場合
| 転勤で今の家に住めなくなった場合、 ✔「今後戻ってくるかもしれない」 ✔「とりあえず賃貸に出そうか」 などと決断を遅らせてしまいがちです。 |
ただし賃貸に出したとしても、数年間の期間限定では借り手がつかないことも多いのが現状です。
そもそも住宅ローンの契約違反かもしれないので確認する必要があります。
賃貸に出している期間も固定資産税や修繕費、不動産管理会社への報酬などは自己負担になるので、決断は早い方がいいでしょう。
2-4.遠方のため管理が難しい場合
長期間空き家の状態が続くと、不法侵入や放火の被害に遭ったり、雑草や植木の管理ができていないと近隣から苦情が出てしまったりします。
メンテナンスしに行こうにも遠方なら時間も交通費もかかってしまいます。
3.家を維持できないときの売却手段とは？
家を維持できないとき売却が最善だということは分かりましたが、売却にもいくつかの種類があります。
3-1.住宅ローンが残っている場合
住宅ローンの支払い最中の家は、金融機関の「担保（抵当権）」が付いている状態なので、ローンをまずは完済することが売却の条件となります。
不動産会社に査定してもらって、査定額とローン残金が相殺できローンを完済できるかどうかを確認しましょう。
仲介でも買取でも完済ができる場合は、スムーズに売却手続きが可能です。
| ✔完済ができず尚且つ住宅ローンを滞納している場合は、金融機関の同意のもと「任意売却」になります。 ✔任意売却は、競売と比較すると高値で売却できるのがメリットです。 |
3-2.修繕費が支払えない場合
修繕が必要な個所がありながらも修繕費が支払えない場合、修繕が必要な個所やかかる修繕費用によって売却方法は違います。
修繕個所が少ない、修繕費用がそれほどかからない場合は、「仲介での売却」が可能です。
修繕個所が多い、修繕費用が多くかかる場合は「不動産会社による買取」がおすすめです。
不動産会社に買い手を探してもらう「仲介での売却」とは異なり、不動産会社と売買契約を結んで買い取ってもらう売却方法です。
不動産会社は買取した物件を自社でリフォームして売り出すため、通常の仲介での売却と比べて約7割の売却価格になります。
3-3.転勤が決まり住めなくなった場合
転勤によって住めなくなって売却を決心した場合
| ✔「住宅ローンが残っているかどうか」 ✔「いつまでに売却を完了させる必要があるのかといった期限」 |
上記の内容を検討して「仲介での売却」か「不動産会社による買取」かを決めることになります。
3-4.遠方で管理できない場合
時間がかかっても高く売却したい場合は「仲介での売却」、早く手放したい場合には「買取」を選ぶのがいいでしょう。
4.査定額が大きく違う場合も！不動産会社選びは重要
住宅ローンがまだ残っている場合でも、査定額によっては相殺することが可能です。
査定額を充ててもローン残債がまだあるケースを「オーバーローン」
逆に査定額がローン残債を上回って利益が出るケースを「アンダーローン」と言います。
一般的な住宅は、築20～25年で資産価値はゼロになるとは言われますが、立地や設備などを加味してなるべく高く査定してくれる不動産会社を選ぶのが重要です。
そのためにも数社に査定を依頼するのは必須です。
4-1.なぜ不動産会社ごとに査定額が異なるのか？
査定額は、不動産会社によって数百万円単位で異なる場合もあります。
それはなぜなのでしょうか。
それは、不動産会社の査定額の決定方法にあります。
| ✔「近隣類似物件の売却相場」をメインに、「土地の公示価格」「道路路線価」も参考に査定額を決定していきます。 ✔さらに、外観や間取り、築年数や設備、周辺環境といったその物件がもつ「固有の条件」も加味します。 その固有の条件をどう査定するかで金額に差が出てくるのです。 |
さらに、「査定額」の明確なルールもありません。
査定額イコール実際の売却額という決まりはないのです。
そのため、査定額は売り手の意向を組んで高めに設定し、実際買い手が見つかった時にはなるべく安く買いたい買い手の意向も汲んで値引きに応じることが大部分です。
一方で、最初から適正価格を提示する不動産会社もいるので、査定額に違いが出るのです。
つまり、高い査定額だからといって高く売却できるとは限らないのです。
4-2.複数の不動産会社に査定してもらう
査定の適正額はなかなかつかめないものかもしれませんが、複数の不動産会社に査定してもらうことでおよその額が把握できてくるものです。
その際に、高すぎる査定額を提示する不動産会社は単に査定額だけを高く提示している場合が多いです。
他社より１割以上高い査定には注意しましょう。
4-3.インスペクションを受けておくのも一案
どうしても家の適正価格というのは素人に把握しづらいものです。
つい不動産会社の提示する額の言いなりになってしまいがちです。
適正価格を知った上で不動産会社の査定を受けたい人におすすめなのが、インスペクション（既存住宅状況調査）です。
第三者の調査機関に依頼して物件の状態を診断してもらえるもので、有料ではありますが自分の家の状態を客観的に知るのに使えます。
5.まとめ
せっかく手に入れたマイホームですが、事情が変わって維持できず手放した方がベターな局面が訪れることがあります。
そんな時に相談に行ってほしいのが不動産会社です。
どのような売却方法がいいのか、査定額はどれほどなのかなどを相談できます。
| 「株式会社未来クリエイト」は、お客様のさまざまな事情を丁寧にヒアリングし最適な方法をご提案することをモットーにしております。 ✔ローンを滞納している ✔固定資産税や修繕費が払いきれない ✔離婚や転勤などで家に住まなくなった ✔遠方の実家の扱いに困っている、など 上記の他、さまざまな理由で家を維持できなくなった方は、今後の方針はまだ決まっていなくてもまずはご相談にいらしてください。 お客様にとって最善なタイミングや方法で売却するお手伝いをいたします。 |
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