家のローンが支払えない状態が続いて「まずいな」と思っているところに、ある日督促状が届いたら、驚いてショックを受けるのではないでしょうか。
さらに滞納が続くと金融機関からの連絡が裁判所からになり、「競売」や「差し押さえ」が避けられなくなってしまします。
ただし、差し押さえを回避する「任意売却」という手段があります。ローン滞納による差し押さえまでの流れや競売について、そして任意売却について詳しく解説していきます。
なお、任意売却においては居住中のまま売却を進める事が大半ですが、中には既に転居されており空き家になっているケースもあります。
参考までに、空き家となった不動産の売却について、空き地・空き家問題解消へ向けた2つの特例措置の拡充に関する税制改正が令和5年度税制改正大綱が令和4年12月に公表されたので、この点についてまずはご紹介をいたします。
【「空き家の発生を抑制する」ための特例措置の延長・拡充】
（1）空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例
◆現行の特例措置
| 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人が居住していた家屋を相続した相続人は、該当家屋又は除去後の土地を譲渡した場合、譲渡所得から3,000万円を控除される。 |
上記の現行の特例措置が、令和5年度の税制改正により以下の通り延長・拡充されます。
◆令和5年度税制改正で見直された内容
①現行の特別措置を4年間延長(令和6年1月1日～令和9年12月31日)
| 現行 | 改正後 |
|---|---|
| 令和5年12月31日まで | 令和9年12月31日まで |
②譲渡日の属する年の翌2月15日までに、買主が耐震改修又は除去の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象とする
| 現行 | 改正後 |
|---|---|
| （耐震リフォーム）譲渡日までに家屋が耐震基準に適用 | （耐震リフォーム）譲渡日から譲渡年の翌年2月15日までに家屋が耐震基準に適合 |
| （除去）譲渡日までに家屋を除去 | （除去）譲渡日から譲渡年の翌年2月15日までに家屋を除去 |
③相続人が3人以上である場合、特別控除額を2,000万円とする
| 現行 | 改正後 |
|---|---|
| 相続人が複数の時それぞれ控除額3,000万円 | 相続人が3人以上いる1人あたり控除額2,000万円 |
（2）低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除
◆現行の特例措置
| 譲渡価額が500万円以下の低額な一定の土地等を譲渡した場合、長期譲渡所得から100万円が控除される。 |
◆令和5年度税制改正で見直された内容
- 現行の措置を3年間延長(令和5年1月1日～令和7年12月31日)
- 譲渡後の利用要件に係る用途からコインパーキングを除外
- 「市街化区域又は非線引き都市計画区域のうち用途地域設定区域に所在する土地」「所有者不明土地対策計画を策定した自治体の都市計画区域内に所在する土地」に該当する土地は、譲渡価額の要件が500万円以下から800万円以下に引き上げ
まずは参考までに、具体的な任意売却のご相談事例はこちらに記載しているのでご覧ください。↓
1.「差し押さえ」とは？
「差し押さえ」とは、債務者が滞納している債権の回収を債権者に代わって裁判所が行うことです。
債権者が債務者からお金を回収できるように、債務者が勝手に財産を売れないよう差し押さえるのです。
差し押さえの対象になるのは、次の３種類です。
・不動産
・動産
・債権
ただ、差し押さえられたからといってすぐに回収されるわけではなく、処分を制限するだけです。
強制執行されて初めて回収されるのです。
家のローン滞納による差し押さえの場合、債務者は滞納をしている家の所有者、債権者は金融機関になります。
2.ローン滞納から差し押さえまでの流れ
ローンを滞納し続けた時の流れを紹介していきます。
2-1.金融機関から「滞納のお知らせ」が届く
家のローン返済は数十年続くことも多い、期間が大変長い返済です。その長い返済期間中、一度や二度返済が滞ることは金融機関も想定内です。ローンを滞納して3ヶ月ほどの間はその旨を知らせるはがきや封書が届きますが、「支払いを忘れていませんか？」という単なるお知らせです。法的な効力などはありません。
2-2.金融機関から「催告状」または「内容証明郵便」が届く
滞納が3か月から半年ほどになってくると、金融機関の最後通告である「催告状」または「内容証明郵便」が届きます。「〇日までに支払わないと法的手続きに出るから支払うように」という通告です。
2-3.「期限の利益喪失通知」や「代位弁済通知」が届く
この時点で、ローンの取り立ては金融機関から保証会社、またはローン回収を委託された債権回収会社に移ります。
「期限の利益喪失通知」とは、滞納者に対して「ローンを分割で支払うことはもうできないので一括で支払うように」との通告です。
「代位弁済通知」とは、保障会社がローンを肩代わりしたという通知です。
2-4.裁判所から「競売開始決定通知」が届く（差し押さえの実行）
債権者が競売を裁判所に申し立てた時点で、不動産を自由に処分できなくなります。不動産の登記簿の甲区欄に「差押」が登記されます。この時点で自由に家を処分することはできなくなり、後に想定される競売に向けての事前措置です。
「競売開始決定通知」とは、差し押さえを開始して競売の手続きに入ることを知らせる通知です。
この後、裁判所職員による現地調査が行われて、基準価格が決まります。
この通知が届いても、実際に競売を開始するまでにはおおむね３か月～半年は時間があります。
2-5.競売が開始される（開札）
競売が始まってしまえば、もう家の持ち主の意思や主張は何の効力もなくなってしまいます。
購入希望者を集めて入札を行う「開札」の前日までに買い手が見つかれば、競売は取り下げてもらえます。
2-6.落札されると退去命令・残債の一括請求
競売にかけられた家が落札されると、当然ですがその家に住み続けることはできず「退去命令」が出されます。さらに、ローンの残債を一括で請求されます。競売で手放したからといって残債が無くなるわけではないのです。
3.競売を避ける方法はある？
ローンの滞納によって家を競売で失ってしまった場合、待っているのはローン残債の一括請求です。競売落札額ももちろんローン返済に充てられますが、競売の場合相場よりもかなり安く買い叩かれてしまうため必ずローンは残ります。元々ローンが払えない経済状況の中、残債を一括で支払うのは非常に厳しいものです。そのため場合によっては、自己破産を選択することもあります。
競売や自己破産を避けるには、まずは金融機関との話し合いです。
返済スケジュールの変更をお願いするのです。
それでもやはり家を手放すしかなければ、競売にかけられる前に「任意売却」をするのが有効です。
4.「任意売却」とは？競売と任意売却との違い
任意売却とはどのような売却方法なのでしょうか。競売との違いも解説します。
4-1.「任意売却」とは？
任意売却とは、家の売却方法の１つです。ローン返済中の家は金融機関の「担保（抵当権）」がついていて、ローンを完済してからでないと売却はできません。そこで不動産会社に査定してもらい、査定額でローン残金が相殺できるかを確認します。相殺できるなら仲介売却をして希望の価格で売り出して買い手を探します。
相殺できずローン残債が残るけれど売りたい場合に行うのが「任意売却」です。
任意売却は、ローン完済できない場合に金融機関の合意のもとで売却する方法です。本来ならローンが完済できないと抵当権は外せませんが、金融機関に了承してもらえば一定条件の下で抵当権を解除してもらえるのです。
4-2.競売と任意売却の違い
競売の場合、相場の3～5割も安く買い叩かれてしまうのがデメリットです。さらに細かな物件情報も広告で広く開示されてしまい、明け渡しも強制執行されて精神的なダメージも大きいものです。
その点任意売却は、市場価格により近い値段で売却できる可能性が高いのがメリットです。さらに、競売と異なり住宅ローンの残債は分割で返済していくことが可能なので、自己破産に至らずに済む可能性が高いのです。一切の広告をせずに、周囲の近隣の方に知られずに売却することもできます。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 価格 | 相場よりも低い | 一般流通相場に近い価格のため、残債務をより減らせる |
| 引っ越し費用 | 売主の本人負担 | 債権者交渉次第で確保可能 |
| 引っ越し日 | 競落者より直ちに退去を求めらる | 買主や債権者と協議により、引越し日程を相談できる |
| プライバシー | ネットに公開されるため、物件の詳細が誰でも可能な状態 | 希望があれば一切の広告をしないで売却活動は可能 |
| 金融機関や債権回収会社との対応 | 売主自らが交渉 | 依頼する不動産会社にて対応 |
| 固定遺産税など税金の滞納 | 債務として残る | 任意売却時に、売買代金から控除できる可能性がある |
5.任意売却の流れ
競売や自己破産を回避できる「任意売却」の具体的な流れは、次の通りです。
5-1.債権者である金融機関に相談する
まずは、金融機関に対して任意売却の意思がある旨を伝えましょう。
5-2.不動産会社に査定してもらう
不動産会社は、査定の段階で任意売却の実績が豊富な会社に依頼する事により成約確率が大きく変わります。
5-3.任意売却の了承を得る
査定価格が分かったら、売却を行う前に金融機関に価格を伝えて任意売却を始めて良い旨の了承を得ましょう。
5-4.任意売却活動を行う
売却活動は、一般的な家と何も変わりません。競売物件とは違って内覧もしてもらえるので買い手がつきやすく、競売物件よりも高値で売ることができます。
5-5.売買契約・決済・引き渡し
買い手が見つかったら売買契約を結んで引き渡しになります。
売却金の中から引っ越し費用を捻出できる場合があります。
また、決済の時点で差し押さえを解除できます。
5-6.残債の返済
競売に比べたら高値で売却できるとは言っても、やはり経済的に苦しい人も多いため「生活状況表」を提出して毎月確実に返せる返済額にしてもらうことも可能です。
6.任意売却はどこに依頼する？
任意売却をしたい場合、任意売却に熟知した不動産会社に売却を依頼するのがおすすめです。
一般的な売却の場合は数社の不動産会社に査定を依頼して、なるべく高く査定してくれる会社を選ぶものです。ところが任意売却の場合はスピードが命です。ポイントをおさえてなるべく早期に依頼先を見つけたいものです。
そこで、任意売却に強い不動産会社の選び方をお話しします。
6-1.任意売却の知識はあるか？専門家がいるか？
一般的な売却とは異なり、任意売却には専門的な知識を有する担当者が金融機関などとの交渉を行う必要があります。任意売却の知識がある担当者がいる、または任意売却を専門にする「任意売却取扱責任者」が在籍しているかどうかをチェックしましょう。
6-2.任意売却の実績が豊富か？
任意売却は、専門的な知識をもっているだけでなく金融機関や買い手、裁判所などと交渉・連絡をしたり、時には弁護士や司法書士などとも連携を取ったりしながら進めていかなければなりません。一般の不動産会社に依頼することも可能ですが、やはり任意売却の実績が豊富なところに任せた方が安心です。
6-3.対応はスピーディーか？
任意売却はスピード感が重要です。仲介契約を結んだら、契約成立に向けてスピード感を持って取り組んでくれる不動産会社がベストです。問い合わせや質問に対する返答のスピードなどを参考にしてみましょう。
7.まとめ
家のローンを払えず差し押さえられてしまうと、家を失うのはもちろんローン残債が残って生活は厳しい状態が続きます。さらに精神的なダメージも大きいものです。家を売却して新たなスタートを切るために、少しでも家を高く売却できる任意売却がおすすめです。任意売却を成功させるために、信頼できる不動産会社を選びましょう。
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