訳あり物件を売却したいと考えてはいるものの、なかなか買手が見つからないケースは多いものです。
そのような場合には、不動産会社の仲介や買い取りで、少しでも確実かつ高値で売却できるはずです。
ただし、不動産会社ならどこでもいいというわけではありません。
そこで今回は、訳あり物件を少しでも高値で売却する方法や業者選びのコツについて解説していきましょう。
1.「訳あり物件」とは？
実は、「訳あり物件」には、明確な定義のないのはご存知でしょうか。
一般的に訳あり物件と聞くと、自殺や殺人事件のあった物件だと思われがちですが、訳あり物件には次のような種類があります。
1-1.心理的瑕疵（かし）物件
「心理的瑕疵（かし）」は、買主が心理的抵抗を感じることです。
主に該当物件で人の亡くなった場合に心理的瑕疵を与える物件として、訳あり物件になります。
ただし、どのような亡くなり方をしても心理的瑕疵を与える物件になるわけではありません。
食事中の誤嚥（ごえん）や階段からの転落といった日常生活上での不慮の死や、老衰・病死といった自然死の場合は訳あり物件には該当しません。
次のような亡くなり方をした場合に、貸主に心理的瑕疵を与える訳あり物件として扱われます。
・他殺（殺人）や自殺、火災による死亡や事故死
・遺体が事故死・自然死で放置され、特殊な清掃が必要になった場合
・集合住宅の共有部分における事案
1-2.環境的瑕疵（かし）物件
環境的瑕疵物件とは次のような、多くの人が嫌悪に感じる施設の近くにある物件を指します。
- 墓地
- 火葬場
- 刑務所
- 葬儀場
- 下水処理施設
- 原子力発電所
- 風俗営業店
- 暴力団事務所
1-3.法的瑕疵（かし）物件
たとえば建築基準法に適合しない「既存不適格物件」、建築基準法で定める接道要件を満たしていない「再建築不可物件」など、法律上問題のある物件が、法的瑕疵物件に当たります。
1-4.物理的瑕疵（かし）物件
雨漏りや耐震強度不足、外壁のひび割れなど、建物・敷地に問題や不都合のある物件が物理的瑕疵物件です。
2.訳あり物件を売却する方法とは？
訳あり物件だからといって、必ずしも値下げしなければならないわけではありません。
ただし、現実問題として訳あり物件は買手が付きにくく、相場より安値でなければ売れない傾向にあるでしょう。
それでも物件のオーナーとしては、確実に、少しでも高値で売却したいものです。
そこでここからは、訳あり物件を確実に、少しでも高値で売却する方法を紹介していきましょう。
2-1.仲介で売却する
仲介とは、オーナーに代わって仲介業者に買手を見つけてもらう売却方法で、一般的な方法だといえます。
訳あり物件の売却も、一般的な物件を売却するのと基本的に流れは変わりません。
仲介業者に査定を依頼し、仲介契約を結ぶと、仲介業者は販売活動を行い、買手を探します。
見つかったら売買契約を結び、決算・引き渡しとなります。
仲介業者に依頼した場合でも、やはり市場価格よりは安価での売却となるのが一般的でしょう。
それでも、売り出す時期や反応に応じて売り出し価格を適宜変更していくなど、仲介業者に任せれば売却の確率がぐんとアップするはずです。
2-2.不動産会社に直接買い取ってもらう
仲介は、不動産会社などの仲介業者を間に入れて買手を探すのに対し、不動産会社に買手となってもらうことも可能です。
この場合、買手を探さなくても不動産会社との間で条件の合意ができたら、即時売却が可能でしょう。
ただし、不動産会社としては買い取った訳あり物件を再販するのが目的です。
そのため、再販した際に利益を得られる価格でしか買い取ってもらえないでしょう。
訳ありではない一般的な物件の買い取りにおいても市場価格の7割となり、訳あり物件ならさらに低い価格になるはずです。
3.訳あり物件を売却するための業者選びのコツとは？
仲介にしても買い取りにしても、大部分は不動産会社に依頼することになるでしょう。
ただし、訳あり物件を売却するための不動産会社選びには次のようなコツが必要です。
3-1.訳あり物件の取り扱い実績で選ぶ
不動産会社と一口にいっても、取り扱っているサービスや得意分野がさまざまなのはご存知でしょうか。
不動産会社の中には、訳あり物件を取り扱わないというケースも珍しくありません。
訳あり物件を扱っている不動産会社、そして取り扱い実績の豊富な不動産会社を選びましょう。
3-2.サポート力もチェック
訳あり物件の買い取りから売り出しのみならず、特殊清掃・クリーニングなど訳あり物件だからこそ必要な作業もサポートしてくれる不動産会社もあります。
3-3.ノウハウや進捗状況を共有してくれる
買い取り価格の相場を教えてくれたり、「更地にした方がいい」などのアドバイスをくれたりと、訳あり物件に対するノウハウを共有してくれる業者は良心的でしょう。
また、売りに出した際に価格を下げるタイミングなども、進捗状況と合わせて相談できるような不動産会社だと安心です。
4.まとめ
訳あり物件だからといって、売却を諦める必要はありません。
協力して売却を実現できるような、信頼できる不動産会社を選びましょう。
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