空き家を売りたいと思っていませんか。
売却成立には一定のプロセスを踏まえる必要があります。
そのうえで買い手を探すか、不動産業者に買い取ってもらうかを決めましょう。
今回は空き家にお悩みの方のため、売却成立の方法を解説します。
記事の後半では、空き家を売る際の注意点もまとめました。
これを読めば、正しい手順や注意点を守りながら、売却の準備を進められます。
もし現在売却活動をしており、長期間売れていない場合は、その原因と対策を考える必要があります。
その原因と対策方法はこちらで解説しているので、よろしければご覧ください。↓
1.空き家を売るまでのプロセスとは
空き家売却の手順を確かめてください。
査定依頼から始まり、物件の引き渡しまで対応しなければなりません。
詳細な手順を、以下で解説します。
1-1.査定依頼
まずは空き家の査定依頼をしましょう。
不動産会社に依頼して、相場価格を出してもらうのです。
査定依頼先によっては、不動産情報の簡単な入力だけで簡易価格を出す事もあるのですが、訪問査定をする不動産業者もおります。
その場合は物件の内部や周辺をくまなく確かめたうえで、正確な評価を伝えてくれるのが特徴です。
空き家売却は、高すぎると買い手が見つかりにくくなりますし、安すぎると売り手の損失になります。
以上を避けるには、まず価格を見積もらなければいけません。
査定結果を踏まえて、価格を決めましょう。
1-2.売却までの準備を進める
査定が終わったら、売却の準備を進めてください。
まずは空き家をそのまま売るか、更地化やリフォームのように手間を加えてから売るかを決めましょう。
このような準備と並行して、不動産会社と媒介契約を結んでください。
媒介契約には、複数の不動産会社を利用できる一般媒介契約があります。
もしくは、1社だけの業者へ依頼する専任媒介契約も可能です。
どちらかというと、専任媒介契約の方が、不動産会社が売却活動に力を入れてくれます。
どの様な状態で物件を売却するのかといった事前準備や、不動産会社の協力など、売却の準備が欠かせません。
1-3.買主と交渉
依頼をする不動産会社を決めたら、売却活動の開始です。
ここでは不動産会社との打ち合わせで、売却戦略を決めます。
ほかにも物件を探す人のため、内覧対応も必要です。物件情報の広告宣伝も進めなければなりません。
以上の形で、買い手を探すのが一般的です。
購入検討者が現れたら、内覧にて物件を確認する事になります。
そのため、物件の内部はきれいにしておき、アピールポイントを作ることが大切です。
買主との交渉では、物件の魅力をいかに伝えるかがポイントになります。
1-4.契約・引き渡し
買い手が見つかったら、売買契約を結びます。
売買契約の時点では売却内容や引き渡し日などの条件を決める事になります。
契約に関する主要項目は、契約書に全て示さないといけません。
契約書なしで売買成立すると、あとからトラブルになるおそれがあります。
入金の遅れや物件の欠陥などで、買い手と売り手がもめるかもしれません。
そのような事態の回避や、早期解決のためにも、取引の根拠として契約書が不可欠です。
契約が決まったら買い手による売買代金の支払いと、売り手から買い手への物件引き渡しがあります。
決済時は手付金を引いた残額を清算する形です。
あとは司法書士の先生へ登記を依頼し、買い手に鍵を渡します。空き家の売却も、以上で完了です。
実際に未来クリエイトが売主様より仲介の依頼を受け、空き家の売却を成約した相談事例をご紹介します↓
2.空き家を売る方法
空き家を売る方法は、主に2つです。
ひとつは不動産会社に仲介を依頼し、買い手を探す形になります。
もうひとつは不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
それぞれの違いをこちらで解説しております。↓
2-1.不動産会社の仲介のもと買主を探す
一般的な売却の方法は、売主が買主を探す形です。このとき不動産会社が仲介する状況が通例です。
空き家は、そのままの状態で売るとは限りません。
解体で更地にする形や、リフォームで魅力をつけてから売るケースもあります。
物件を探す人の興味を引くため、売主が売りやすい形を決められるのです。
不動産会社と綿密な売却戦略を打ち合わせましょう。
2-2.不動産会社に直接買い取ってもらう
クライアントとしての不動産会社に、空き家を直接買い取ってもらう方法もあります。
空き家には状態の悪さや立地条件などから、よいイメージを持たない人がいます。
買い手が見つからない状況を想定して、業者に買い取ってもらうことも選択肢です。
業者選定の基準として、空き家の取引実績も大切です。
このように買い取りの可能性がある業者を見極めてください。
3.空き家を売りたい方のために注意点を解説
空き家を売りたい方のため、売却準備時の注意点をまとめました。
まずは不動産の状態チェックです。
そして売却時にはコストや税金も払わなければいけません。
ほかにも名義変更や、初期価格の設定にも注意です。
ここでは気をつけるべきポイントを、4つ紹介します。
3-1.売却時の不動産の状態を決めておこう
まずは売却時の不動産の状態を確かめてください。
空き家をそのまま売るのか、更地にするのか、リフォームを交えるのかを決めるのです。
たとえば空き家をそのまま売る場合は、時間や手間がかかりません。
しかし最終価格が安くなる可能性に注意です。
更地にする場合は、建物がある状態よりも売りやすいといえますが、解体にかかる時間と費用を考えておきましょう。
リフォームを交える場合は、物件を魅力的に見せられます。ただしこちらも費用計算や手間に注意です。
このように空き家は、売り方によってメリットとデメリットが違います。時間とコストを考えながら決めてください。
3-2.空き家売却にはコストや税金がかかる
空き家売却には一定のコストや税金がかかります。
売却額のすべてが売主に入るわけではありません。
売却額からコストや税金のような経費を引いて、初めて取り分が決まる形です。
売却時の主なコストは、以下のとおりになります。
| ✔ 相続登記費用（必要に応じて） ✔ 不動産会社への仲介手数料 ✔ 売却前の解体やリフォーム、清掃費用など |
また税金としては、譲渡所得税に注意してください。
売却額が取得金額を上回った際、その利益に応じて税金を払わなければいけません。
物件の所有期間によって、条件は以下のように異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別税 | 税率 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 （5年超） | 15.315% | 5% | 0.63% | 39.63% |
| 短期譲渡所得 （5年以内） | 30.63％ | 9% | 0.315% | 20.315% |
このように短期譲渡所得の方が、税率が高いといえます。
しかし空き家の場合は保有期間が長引く結果、長期譲渡所得の税率適用が想定されます。
いずれにしても売却費用と税金は、事前に考えておきましょう。
3-3.空き家の名義変更をチェック
空き家の売却で大切なのは、名義変更の確認です。
登記名義人が亡くなった人のままだと、売却に進めません。
空き家を売りたいと思ったら、名義変更の手続きを早めに済ませておきましょう。
この場合は法務局への申請が必要です。
一定の書類準備と、登録免許税になるお金を準備しましょう。
手続きには手間がかかるため、司法書士への依頼が一般的です。
空き家の名義変更が必要だと、その手続きにも一定の時間がかかります。
早めに済ませておきましょう。
3-4.売却スタート時の価格は相場よりも少し高めがおすすめ
空き家を売る際、最初の価格は相場より少し高くするのがおすすめです。
買い手の値下げ交渉を想定するため、慎重に価格を決めましょう。
価格交渉に対応した結果、希望よりも安い金額で売る人もいます。
たとえば空き家の相場が1000万円のとき、最初は1200万円で売り出すとしましょう。
このとき1000万円に値下げすると、買い手に安いと思わせられます。
しかし売り手にとっては相場通りの価格です。
このように売り手だけでなく、買い手も得するような価格設定が重要です。
4.まとめ
空き家を売るときは、正しい手順を覚えましょう。
そのうえで適切な売り方を決めてください。
空き家をそのまま売るだけでなく、解体による更地化やリフォームを済ませてからの売却もあります。
自分が納得できる状態で売ることが、家族のためにもなるのです。
物件の状態や相場などを考えながら、売却活動を進めてください。
| 「株式会社未来クリエイト」では、空き家のような売れにくい物件の売却サポートも手がけております。 東京都港区に本社を構えておりますが、全国各地の空き家の売却をお手伝いさせていただいております。 様々な売却業務で培った経験から、物件の問題を洗い出し、それに対処しつつ適切な戦略を決められるのが、我が社の強みです。 空き家でお悩みの方は、ぜひご相談ください。 |